相続・贈与時の財産評価

相続税の財産評価方法

相続税の申告は、相続税法や国税庁の通達に従った評価額である相続税評価額をもとに行います。

相続税の申告で最も難しいのはこの相続税評価額の計算であり、かなりの専門知識が要求されます。財産評価の詳細は「財産評価基本通達」にあります。以下で主なものをご紹介していきます。

• 土地の評価方法
  • ① 路線価方式
  • ② 倍率方式
  • ③ 借地の評価
• 建物の評価方法
  • ① 自用家屋
  • ② 貸家
• 上場株式の評価
• 生命保険金の評価
• 退職手当金の評価
• 生命保険契約に関する権利
• 不動産の評価方法

土地の評価方法

① 路線価方式

土地の面する路線（道路）を区切りとして、国税庁の定めた土地の路線価をもとに評価する方法です。

評価方法としては、路線価に土地の面積を掛けて評価額を求めるのが基本ですが、間口が狭くて細長い土地だったり、がけ地だったりすると評価額の調整が行われます。
主に市街地的形態を形成する地域で採用される方式で、毎年各国税局が作成する路線価図に基づいて土地を評価します。

② 倍率方式

都市郊外の地域で路線価が定められていない地域で採用される方式で、地域ごとに定められている倍率表に基づいて土地を評価します。
※詳しくは国税庁HP（財産評価基準書｜国税庁 (nta.go.jp)）をご覧ください。

③ 借地の評価

建物の評価方法

① 自用家屋

家屋（建物）の評価は、固定資産税の評価額が基本です。

② 貸家

貸宅地や貸家、アパートなどは評価額が安くなります。

上場株式の評価

証券取引所に上場されている株式を上場株式といい、上場株式の評価は、その株式が上場されている証券取引所が公表する課税時期（被相続人の死亡日や贈与を受けた日）の最終価額によります。
しかし、上場株式は、日々価格変動するものであり、評価の安全性を考慮して４つの評価方法があります。

生命保険金の評価

退職手当金の評価

生命保険契約に関する権利

保険契約には、「解約返戻金」があるものや、「満期保険料」のあるものがあります。被相続人が生きていれば入るであろう解約返戻金や満期保険料などを受け取る権利を「生命保険契約に関する権利」（※保険事故が発生していないものに限る）と言います。

不動産の評価方法

相続税に最も大きな影響を与える財産の一つが不動産です。
不動産の財産価値が高ければ高いほど相続税の負担も大きくなるため、不動産の財産価値をどう評価するかで大きな金額負担の差異が発生します。

一般的に、不動産の評価は税理士が路線価と不動産面積から算出します。
不動産に接する道路には値段が決まっていて、これを路線価と呼びます。
その値段を調べて不動産の面積を数式に当てはめれば、不動産の大まかな価値を算出できるのです。

ただし、不動産は個別性の非常に高い財産ですから、これだけでは適正な不動産価格は出せません。
しっかりと現地に行って、高低差や不動産の形、交通手段や周辺の施設をチェックし、それらの要素を加味して、最終的な「不動産の価値」を算定するのです。 

［参考］相続不動産の評価が減る要因

相続税の負担を軽くするためには、出来るだけ相続税評価額を減らしておくことが肝心です。
もちろん、違法に減らすのではなく法律で認められている事項を漏れなく適用していくのです。
下記に代表的な評価減の方法論を掲載しておきますので、参考にしてください。

• 土地を他人に貸している場合
  貸宅地の評価額＝自用地価額×（１－借地権割合）
  ★　自用地・・・他人に貸さずに、自分で使用している宅地のこと
• 土地を借りている場合
  借地権の評価額＝自用地とした場合の評価額×借地権割合
  ※貸している土地であっても建物がない場合には借地権は発生しない
  ※借地権割合は、路線価図や評価倍率表に表示されている
• 賃貸物件を所有しているとき【貸家建付地評価減】
  地主が建物を建てて他人に貸している時の土地
  貸家建付地＝自用地価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
  （賃貸割合＝賃貸されている各独立部分の床面積の合計÷家屋の各独立部分の床面積の合計）
• 建物を他人に貸している場合
  貸家の評価額＝固定資産税評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）
• 生活に必要な資産に対する配慮【小規模宅地の評価減】
  生活の基盤となる最低限必要な財産を相続税から守るため、被相続人の居住用宅地や事業用宅地のうち、一定の面積までは通常の評価より一定の評価減を行うもの

宅地の状況	種類	限度面積	減額される比率
居住用宅地	特定居住用宅地（居住継続）	240㎡	80％
事業用宅地	特定事業用宅地（事業継続） 特定同族会社事業用宅地（事業継続） 不動産貸付（事業貸付）	400㎡ 400㎡ 200㎡	80％ 80％ 50％

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